Mattone in chiaroscuro nel 2023

Il 2023 sarà o meno l’anno del “ballo del mattone”? In molti, parafrasando Rita Pavone, si chiedono se il settore immobiliare e in particolare quello residenziale, al giro di boa nel semestre appena chiuso, resterà una passione per gli italiani, se sarà cioè ancora interessante o perderà un po’ del suo appeal. E se i prezzi rimarranno stabili o registreranno nuove variazioni.

Una domanda lecita alla luce delle tendenze del mercato e dell’orientamento di politica monetaria con l’aumento dei tassi di interesse che non sarà definitivo visti i nuovi rialzi di luglio già annunciati. Per non parlare dell’incertezza che caratterizza lo scenario economico e geopolitico. Fattori che rendono le rate di un mutuo ancora più difficili da sostenere per numerose famiglie.

Per rispondere all’interrogativo iniziale occorre partire dai dati. Il mattone nel 2022 ha dato prova non solo di resilienza ma anche di una grande capacità di ripresa: 780.000 compravendite testimoniano lo sprint che l’immobiliare ha messo a segno nell’anno appena chiuso.

Ma il 2023 – che forse sarà ricordato per la risalita dei listini azionari (che nel primo semestre hanno garantito ritorni a doppia cifra) non è nato sotto la stella migliore per il settore che probabilmente vedrà un rallentamento. Un player indipendente come Scenari Immobiliari stima una flessione del 7% circa a 726.000 transazioni mentre Nomisma vede addirittura un -14,6% a 670.000.

D’altronde dopo l’exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi della guerra, da una parte, e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla Bce, dall’altra, concorrono – avverte Nomisma - a delineare un quadro tutt’altro che favorevole, che conferma i timori affiorati a fine 2022. 

In questo scenario ci si attende un assestamento, che alcuni esperti ritengono necessario, soprattutto sul fronte dei prezzi, che a livello nazionale sono saliti del 3,1%.

“Il 2022 è stato sicuramente un anno che ha dimostrato una notevole capacità di ripresa del settore immobiliare, spinta che attualmente sta vedendo un rallentamento dato dal contesto macroeconomico in cui inflazione e tassi aumentati impongono comportamenti più cauti e in cui è già chiara una riduzione delle compravendite residenziali del 10% rispetto all’anno precedente”, commenta Maria Ameli, Head of corporate, real estate & art advisory di Banca Generali.

Dati alla mano a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari.

Tutto ciò si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Una flessione che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in diminuzione rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche  dall’irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela. 

Sul mercato italiano pesa anche la scarsità di offerta moderna e innovativa, per lo stop dei cantieri che ha caratterizzato l’ultimo decennio. Tanto che il Fondo monetario Internazionale ha segnalato la scarsa qualità degli immobili e la loro età, visto che il 60% del patrimonio ha oltre 45 anni.

L’interesse degli italiani per le abitazioni nuove, tuttavia, sta crescendo e in diversi casi sta diventando più concreto. A fine 2022 la quota di operazioni tra privati relative alle nuove abitazioni si è attestata a livello nazionale in circa 74.000, con un aumento di circa dieci punti percentuali sul 2021. Il mercato ha dunque tenuto (il 2021 aveva segnato una crescita rispetto al 2020 del 34%, con 67.500 scambi), ma l’offerta resta contenuta rispetto a una domanda in rialzo. Anche se i cantieri ancora oggi scontano ritardi dovuti al rallentamento delle forniture dei materiali e rincari dei costi delle materie prime, da un rapporto stilato da Scenari Immobiliari con Abitare Co, emerge che il mercato delle case nuove è in costante crescita in Italia e nel 2023 andrà meglio di quello delle abitazioni usate.

In questo scenario i prezzi stanno tenendo e, anzi, continuano a salire. Se a livello nazionale sono aumentati del 3,1% quelli del “nuovo”, con un incremento medio di oltre il tre per centro negli ultimi due anni che si trascinerà anche nel 2023, sono previsti in aumento del 4,6 per cento. Questo a causa anche dell’interesse che anche i giovani continuano ad avere per il mercato del nuovo. Allargando lo sguardo, tuttavia, molti esperti si attendono nel medio/lungo periodo un rallentamento.

Ad oggi infatti i prezzi sembrano resistere anche perché nessuno vuole svendere la propria abitazione ma se il quadro - come possibile - dovesse cambiare si istaurerebbe una spirale di vendite che andrebbe ad incidere anche sull’andamento dei prezzi. Insomma il trend sembra indicare questo: è infatti scesa nel quarto trimestre del 2022, pur rimanendo maggioritaria, la quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari.

Il saldo fra i giudizi di aumento e quello di riduzione dei prezzi è tornato negativo per la prima volta dal secondo trimestre del 2021. Si è però alzato in modo considerevole il divario tra chi pensa per i prossimi mesi e in un orizzonte biennale a una diminuzione dei prezzi e chi invece ritiene che le quotazioni aumenteranno.

“In un contesto di questo tipo, è importante essere certamente selettivi nelle scelte d’investimento, orientandosi su prodotti di qualità e rivolgersi a professionisti del settore. Banca Generali, in questo particolare scenario e a supporto dei clienti con patrimoni immobiliari complessi per tipologia e dimensioni, sta inserendo nuovi partner allo scopo di ampliare e rafforzare ulteriormente l’offerta dei servizi real estate, con l’obiettivo di indirizzare al meglio le scelte di investimento immobiliare e per rispondere ancora più puntualmente alle esigenze specifiche dei clienti”, prosegue Ameli.

Quello che si nota è che attualmente il focus delle attività si sta orientando sempre di più verso l’analisi, la gestione e la dismissione di beni diversi dal residenziale, come il terziario, il commerciale e il ricettivo alberghiero e ciò richiede sicuramente competenze specifiche e interlocutori qualificati.

“E’ proprio in questi frangenti che il ruolo della banca, con il ricco ecosistema di partnership ad essa legato, costituisce un reale valore aggiunto nel supporto alla clientela. Inoltre, la crescente sensibilità verso l’ecosostenibilità, l’efficientamento energetico, la tecnologia e la domotica, saranno un fattore sicuramente rilevante per le transazioni immobiliari e queste tipologie di immobili, opportunamente riqualificati, saranno da considerarsi molto probabilmente ottime opportunità di investimento. Con la giusta strategia, infatti, il settore immobiliare continua a offrire interessanti opportunità d'investimento e dovrebbe senza dubbio figurare in qualsiasi portafoglio ben equilibrato e diversificato e il nostro obiettivo è quello di poterci posizionare come interlocutori affidabili e di riferimento per i nostri clienti”.