Real Estate e Arte, uno sguardo al 2025 degli asset alternativi

Non solo liquidità, azioni e investimenti finanziari, i patrimoni sono costituiti anche da asset alternativi come immobili, beni artistici e da collezione, i cosiddetti passion investments. Il mercato di questi asset è vivace e da anni attira sempre più attenzione e nel 2025 si sono confermati tra i protagonisti degli investimenti alternativi, capaci di attrarre l’interesse di investitori alla ricerca di diversificazione e valore nel tempo.

Ma come sono andati questi mercati nel 2025? L’analisi del team Wealth Advisory di Banca Generali

Nel 2025 il mercato immobiliare residenziale delle case in Italia ha continuato a crescere, anche se con qualche rallentamento nella seconda parte dell’anno. Dopo un inizio piuttosto vivace, sono emersi alcuni fattori di incertezza economica e internazionale. Nonostante ciò, la situazione generale è migliorata: l’inflazione è diminuita e le famiglie hanno recuperato un po’ di potere d’acquisto, rendendo più accessibile l’acquisto di una casa.

Anche i mutui sono diventati meno costosi: il tasso medio sui mutui è sceso dal 4,42% di fine 2023 al 3,28% di settembre 2025. In totale, le compravendite di case sono aumentate del 5,5% rispetto al 2024, anche se la crescita è stata più lenta nella seconda metà dell’anno (+1,9% contro il +9,5% del primo semestre).

Molte famiglie hanno approfittato di queste condizioni favorevoli sul fronte dei tassi sia per comprare sia per ristrutturare casa. È aumentato il numero di persone che hanno scelto di finanziare l’acquisto con un mutuo: la quota di compravendite finanziate tramite mutuo è salita dal 38,6% al 45,9%. I prezzi delle case sono cresciuti dell’1,5% su base annua, mentre gli affitti sono aumentati del 3,5%, soprattutto perché la domanda è cresciuta e l’offerta di case in affitto è rimasta limitata.

Oggi, più della metà delle persone cerca una casa in affitto piuttosto che da acquistare (51% contro 49%), in particolare giovani e lavoratori essenziali che trovano difficile trovare soluzioni accessibili nelle grandi città. Milano e Roma restano le mete preferite per chi vuole comprare o affittare casa, mentre le zone rurali continuano a perdere abitanti. La produzione di nuove abitazioni è calata del 7,2%, rendendo ancora più difficile trovare una casa adatta alle proprie esigenze.

Anche il settore degli immobili corporate ha visto una crescita degli investimenti: nei primi nove mesi dell’anno sono stati investiti 7,8 miliardi di euro (+21,9% rispetto al 2024), con la previsione di arrivare a 11,5 miliardi a fine anno. Una parte importante di questi investimenti proviene da famiglie benestanti e family office, che rappresentano il 21% del totale investito in Italia.

Gli investimenti si sono concentrati su centri commerciali (shopping center e outlet, che siano rinnovati e che abbiano un occhio sulla sostenibilità), uffici (soprattutto a Milano e Roma), hotel di fascia alta, data center (strutture che ospitano dati digitali, soprattutto in Lombardia), strutture sanitarie per anziani e immobili logistici per la movimentazione e consegna delle merci.

In questo scenario un elemento chiave “è la crescente competitività tra le città: non è più la dimensione urbana a fare la differenza, ma la solidità dei fondamentali economici e sociodemografici. Le città che offrono prospettive di crescita, liquidità e stabilità diventano poli di attrazione per gli investitori, indipendentemente dalla loro grandezza”, spiega Maria Ameli, Head of Wealth Advisory di Banca Generali.

Guardando al futuro, prosegue Ameli, “diversi fattori possono influenzare il mercato immobiliare. Tra quelli positivi ci sono la fiducia degli investitori stranieri e i progetti europei per costruire case a prezzi accessibili. Tra quelli negativi, invece, si segnalano la fine delle politiche economiche favorevoli della Banca Centrale Europea, l’aumento dei costi dell’energia, la scarsità di case disponibili, la crescita della povertà energetica (che colpisce una famiglia su dieci) e le nuove restrizioni sugli incentivi per ristrutturare casa”.

Il 2025 si è rivelato, per il mercato globale dell’arte e dei beni da collezione, un anno segnato da una crescente attenzione alla qualità, all’affidabilità delle fonti e alla solidità narrativa dei beni da collezione.

In un contesto caratterizzato da una maggiore selettività, il settore ha visto una riduzione delle transazioni di fascia alta, mentre il segmento intermedio si è confermato particolarmente dinamico e resiliente. Un trend, quest’ultimo, “favorito da un interesse costante per opere accessibili, linguaggi contemporanei e un rapporto più diretto tra collezionista e artista. Questo fenomeno riflette una domanda che privilegia autenticità, coerenza culturale e possibilità di costruire percorsi identitari attraverso gli acquisti”, spiega Ameli.

All’interno di questo scenario, si osserva una significativa presenza di nuovi collezionisti, spesso giovani e attratti da modelli di acquisizione più trasparenti e da strumenti che combinano fisico e digitale. Questa fascia emergente rappresenta oggi uno dei motori evolutivi più significativi, sia per volumi sia per capacità di ridisegnare le logiche del mercato. Tale evoluzione sta ridefinendo le priorità del mercato, spingendo verso una diversificazione degli interessi e una valorizzazione dell’identità culturale del collezionista.

Il panorama dei beni da collezione si è mostrato eterogeneo. Alcuni segmenti tradizionali, come vini, distillati e gioielli, hanno registrato una lieve flessione, mentre comparti come il design d’autore, le automobili da collezione più rare e alcune categorie di oggetti con forte componente storica, come memorabilia sportivi e musicali, hanno continuato a suscitare interesse, sostenuti da una domanda internazionale attenta a unicità, estetica e patrimonio culturale. In tutti i casi, il valore narrativo e la capacità di consolidare un’identità collezionistica risultano elementi decisivi.

In Italia, il mercato riflette le tendenze globali ma con alcune peculiarità. Le realtà medio-piccole hanno dimostrato particolare agilità nell’intercettare le nuove esigenze dei collezionisti, orientati a scoprire artisti emergenti, a valorizzare opere dai prezzi contenuti e a utilizzare canali digitali come leve strategiche. Proprio il digitale si conferma un alleato strategico, soprattutto per le transazioni di valore contenuto, ormai centrali nel mid-market.

Sul fronte normativo, il recente adeguamento dell’IVA al 5% sulle opere d’arte ha rappresentato un passaggio importante nel processo di allineamento dell’Italia ai principali hub europei. La misura ha contribuito a rendere più competitivo l’ecosistema domestico e a stimolare l’interesse di operatori internazionali, rafforzando un mercato che, pur attraversando una fase matura, conferma dinamismo e capacità di adattamento. In questo quadro, il 2025 emerge come un anno di consolidamento culturale più che di semplice performance economica, segnando un’evoluzione verso un collezionismo più consapevole e orientato al lungo periodo.